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開発許可制度について

開発許可制度の概要

 

開発許可制度の目的

都市計画法では、都市計画区域を以下の区域に区分し、段階的かつ計画的に市街化を図ることとしています。

市街化区域:おおむね10年以内に市街化を促進する区域

市街化調整区域:市街化を抑制する区域

この制度を担保する手段として設けられたのが開発許可制度です。

 

市街化区域内における開発許可(都市計画法第29条第1項)

開発面積が500平方メートル以上の開発行為を行う場合は許可が必要です。(一部許可が不要な場合があります)

・許可基準

開発区域に一定の技術的水準を保たせるための基準(いわゆる「技術基準」)に適合させる必要が有ります。

市街化調整区域における開発許可等(都市計画法第29条第1項、都市計画法第43条)

原則として一定の開発行為以外は認められません。(一部、許可が不要な場合があります。)

・許可基準

「技術基準」に適合させるほか、建築行為を例外的に許可する場合の基準(いわゆる「立地基準」)にも適合させることが必要です。

開発行為を伴わずに建築行為のみを行う場合も、開発許可と同様に一定の建築行為以外は認められません。(一部、許可が不要な場合があります。)

・許可基準

「技術基準」に適合させるほか、建築行為を例外的に許可する場合の基準(いわゆる「立地基準」)にも適合させることが必要です。

その他の建築等の制限

・開発行為完了前の建築制限(都市計画法第37条)

開発許可を受けた土地については、工事完了公告がなされるまでは、原則として建築等はできません。

・市街化調整区域等における建築物の形態制限(都市計画法第41条)

市街化調整区域など用途地域が定められていない土地における開発許可については、必要に応じて建ぺい率や建築物の高さなどの建築物の形態について制限が定められる場合があります。

・開発許可を受けた土地における建築等の制限(都市計画法第42条)

市街化調整区域内で開発許可を受けた土地については、開発許可時の予定建築物以外の建築物等の建築は、原則としてできません。

用語の定義

・開発行為(都市計画法第4条第12項)

主として建築物の建築又は特定工作物(コンクリートプラント等の第一種特定工作物及びゴルフコース、1ha以上の墓園等の第二種特定工作物)の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。

・区画形質の変更

次のいずれかに該当する行為を言います。

区画の変更

例1 建築物の敷地の区画を統合する場合

例2 建築物の敷地の区画を分割する場合

形の変更

造成行為がある場合

質の変更

例1 農地、池などの宅地以外の土地を宅地にする場合

例2 区域内に道路等の公共施設が生じる場合

 

・許可が不要な開発行為(都市計画法29条第1項)

・市街化区域内において行う小規模な開発行為(和泉市では500平方メートル未満)

・市街化調整区域内において行う農林漁業のための建築物及びその業務に従事する者の住宅に係る開発行為

・公益上必要な建築物に係る開発行為

・都市計画事業(1)、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業の施行として行う開発行為

・公有水面埋立法の免許を受けた埋立地で同法の完了告示のない土地における開発行為

・非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為(2)

・通常の管理行為、軽易な開発行為等(3)

許可が不要な建築行為(都市計画法第43条第1項)

・市街化調整区域内において行う農林漁業のための建築物及びその業務に従事する者の住宅に係る建築行為(「新築、改築、用途変更をいう。」以下同様)

・公益上必要な建築物に係る建築行為

・都市計画事業の施行として行う建築物の建築行為または第一種特定工作物の新設

・非常災害のため必要な応急措置として行う建築物の建築行為または第一種特定工作物の新設

・仮設建築物の新築

・許可が不要な開発行為のうち、前述((1)、(2)、(3))に該当して開発行為が行われた土地において行う建築物の建築行為または第一種特定工作物の新設

・通常の管理行為、軽易な行為に係る建築物の建築行為または第一種特定工作物の新設

 開発許可(都市計画法第29条第1項)の基準

技術基準(都市計画法第33条)

良好な市街地の形成を図ることや、宅地に一定の水準を確保させるため、次の基準が定められています。

・予定建築物等の用途が用途地域等の制限に適合していること

・道路、公園等の公共空地が適切に設計されていること

・排水施設、給水施設が適切に設計されていること

・地区計画が定められているときは、当該地区計画に適合していること

・公共施設及び予定建築物の用途の配分が適切に定められていること

・開発区域内の土地について必要な安全措置が図られていること

・原則として災害危険区域などの災害防止上支障のある土地を含まないこと

・1ha以上の開発行為については、必要に応じて樹木の保存、表土の保全等の措置や騒音、振動等による環境被害防止上必要な緩衝帯が設けられていること

・40ha以上の大規模開発については、鉄道等輸送の面から支障がないこと。

・申請者に開発行為を行うための必要な資力・信用があること。

・工事施行者に工事を完成させるために必要な能力があること。

・開発区域内の関係権利者の相当数の同意を得ていること。

詳細については、

技術基準(都市計画法第33条)について

をご覧ください。

立地基準(都市計画法第34条) 

市街化調整区域では、技術基準を満足するほか、次の立地基準のいずれかに該当する場合でなければ許可することができません。ただし、第二種特定工作物については、立地基準は適用されません。 

   

立地基準については、

市街化調整区域における立地の制限について

をご覧ください。

建築許可(都市計画法第43条第1項)の基準

技術基準(都市計画法施行令第36条第1項第1号)

次の基準に適合していることが必要です。

・排水施設が、敷地内下水を有効に排出できるよう配置され、その排出によって周辺の土地に溢水等の被害を及ぼさないこと。

・地盤改良、擁壁の設置等安全上必要な措置がとられていること

立地基準(都市計画法施行令第36条第1項第3号)

次の基準のいずれかに該当する場合でなければ許可することができません。

・都市計画法第34条第1号から第10号までに規定する建築物または第一種特定工作物

・和泉市の条例で区域、目的または予定建築物等の用途を限り定めたもの

・都市計画法第34条第13号に該当する者が建築する建築物等

・市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内で建築または建設することが困難または不適当と認められるもので、あらかじめ大阪府開発審査会の議を経たもの

 

立地基準については、

市街化調整区域における立地の制限について

をご覧ください。

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大阪府和泉市府中町二丁目7番5号
和泉市 都市デザイン部 建築・開発指導室 開発指導担当
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